수복재개발 방식이란?
*도시재개발의 시행방법에 따라 ①전면재개발(redevelopment), ②수복재개발(rehabilitation), ③보전재개발(conserbation), ④개량재개발(improvement)로 나뉨
수복재개발(rehabilitation)
수복재개발은 현재의 불량·노후상태가 관리나 이용부실로 인하여 발생하는 경우 본래의 기능을 회복하기 위하여 현재의 대부분의 시설을 그대로 보전하면서 노후·불량화의 요인만을 제거하는 소극적인 도시재개발 형태이다.
수복형 정비예정구역에서는 기존 기능을 유지하고 기존 필지 및 도로체계를 존중하면서 중소단위의 개발을 통하여 점진적으로 추진하는 수복재개발수법을 적용할 수 있다.
수복재개발은 다양한 도시민의 우선순위와 욕구를 충족시키기 위해 도시구조에 대한 변형을 최소화함으로써 도시민의 생활안정을 도모한다는 이점이 있다.
수복형 정비예정구역에서 정비수법 전환은 다음 요건을 만족하는 지역에서 지구단위계획을 수립하여 철거재개발수법을 적용할 수 있다.
- 건축물이 노후·불량하고 공공시설을 확충·정비할 필요가 있으며 자생적 정비의 가능성이 희박한 지역
- 주변의 개발로 인해 여건이 변화하여 개발압력이 증대하였거나 기존 기능의 집단 이전 등으로 기능 개편의 필요성이 커졌거나 기존 기능의 쇠퇴징후가 뚜렷한 지역
수복재개발수법 적용을 위한 여건 마련
- 수복재개발 수법 지원을 위한 공공의 보조원칙 및 근거 마련
- 사업시행 인가, 관리처분계획 등 사업시행절차 단축 및 간소화
- 정비기반시설 설치를 위한 선투자-후회수 방식 제도화
사례1 : 청진구역 도심재개발(종로구 청진동 140번지 일대)
[청진구역(서울시 종로구 청진동)에 수복형 재개발을 적용시 예상되는 문제점]
- 필지 및 건물 정비시 공동개발 유도문제, 건폐율 적용문제, 인동간격 문제
- 도로 확폭 및 연결시 건축법상의 도로기준 문제, 도로폭에 따른 건물높이 제한 문제, 도로정비비용의 부담문제
- 주차장 설치시 공동주차장 설치문제, 설치비용 부담 및 주차장 용지의 확보 문제
사례2 : 성남시 전국최대규모의 옛 시가지 재개발사업(시와, 주민들의 입장차이)
- “수복재개발방식의 경우 토지소유주간 합의가 어려워 도로와 공원 같은 기반시설을 설치할 땅을 확보하기 어렵고 장기적으로 슬럼화될 우려가 높아 철거 방식 위주로 계획을 변경함”
[대책방안]
- 공동개발을 위한 이해 당사자 간 합의형성 및 유인책(건축자금 융자, 세제혜택 등) 필요
- 건축기준(도로확보 기준, 건폐율 등)의 특례 적용 및 공동주차장 설치방안 모색
- 도로, 주차장 등 공공시설 설치에 대한 공공의 선투자와 비용분담 필요
철거재개발과 수복재개발의 비교
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구분 |
철거재개발 |
수복재개발 |
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사업지구 획정 |
기존 상황 전면 무시 |
기존의 도로와 필지 경계를 따라 획정 |
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사업지구 규모 |
다수의 필지를 모아 대형개발 |
단독필지 또는 소규모 공동개발 |
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도로망 계획 |
기존 상황 무시하고 전면적으로 새로 계획 |
기존도로를 존치시키거나 필요시 확장 또는 연결 |
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주차장 |
개별 사업지구별로 단독 주차장 설치 |
소규모 필지 또는 협소한 가로에 면한 사업지구는 공동주차장 설치 |
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건물규모 |
대형 고층건물 |
소형 중저층건물 |
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사업기간 |
장기간에 걸쳐 일시적 시행 |
장기간에 걸쳐 |
